Informazioni sulla compravendita

Ai fini fiscali, la base imponibile sulla quale calcolare tutte le imposte relative all’acquisto della casa è data dal valore dell’immobile. Per evitare accertamenti, il fisco accetta che come base imponibile si utilizzi il cosiddetto valore catastale, che è dato dalla rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per 100.

Gli atti di acquisto di immobili sono soggetti all’imposta di registro, all’imposta ipotecaria, all’imposta catastale e all’IVA (quest’ultima se il venditore non è un privato ma una società). L’entità di tali imposte varia a seconda che si tratti di acquisto per abitazione principale (la prima casa) o per un’abitazione secondaria.

Il Credito d’imposta e’ uno sconto sulle imposte che permette di usufruire nuovamente delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, non da luogo a rimborsi.

Tali agevolazioni sono previste dall’articolo 7, commi 1 e 2 della legge 448/1998 (la legge finanziaria per il 1999) e permettono a chi ha beneficiato dell’aliquota agevolata (imposta di registro e imposta sul valore aggiunto) di usufruire di uno sconto spettante in misura pari al minore tra l’ammontare dell’imposta pagata sul primo acquisto e quella dovuta sul nuovo acquisto.

Chi può avvalersene:

chi vuole riacquistare un altro immobile rivendendone uno già acquistato come prima casa, il riacquisto deve essere effettuato entro un anno dall’alienazione della precedente abitazione già acquistata come prima casa.

Chi non ne ha diritto

• chi per la prima volta compra un abitazione (in quanto tale acquisto non ha una corrispondente vendita alle spalle).
• chi ha effettuato la vendita di un immobile per il cui acquisto non si sia avuto agevolazioni
• chi vende una casa ereditata
• chi vende una casa comprata con imposta non agevolata
• chi compra una casa acquistata prima dell’introduzione nel nostro sistema tributario delle agevolazioni prima casa (L.168/1982)
• chi vende una casa acquistata prima del 22 maggio 1993 con I.V.A. al 4%

Come utilizzarlo

• in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dall’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
• in compensazione con altri tributi in sede di versamenti unitari con il Mod. F24 ai sensi del decreto legislativo del 9 luglio 1997 n.241.

N.B. Il diritto ad usufruire del credito d’imposta si prescrive in dieci anni dalla sua maturazione e passa agli eredi caso di morte del titolare.

Agevolazione già godute

Questa regola generale subisce alcune deroghe:

• PERTINENZE: nel caso di chi abbia in passato acquistato con agevolazioni un appartamento con box e che poi abbia venduto il solo appartamento, mantenendo la proprietà del box: questi ovviamente ora non ha ostacoli nell’acquisto agevolato di una nuova abitazione, per il solo fatto di aver mantenuto la proprietà di pertinenza acquistata con le agevolazioni;
• ACQUISTO DELLA META’: nel caso di chi abbia in passato comperato (tipico è il caso di coniugi che si separano) la metà di un abitazione avvalendosi delle agevolazioni e che poi successivamente acquisti l’altra metà della medesima abitazione dall’altro comproprietario: anche qui le agevolazioni non possono essere negate.

Possesso di una quota

L’attuale disciplina delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa dispone che:

• la titolarità di una quota di comproprietà, di co-usufrutto, di co-uso o di co-abitazione non impedisce i benefici fiscali, a meno che detta quota riguardi un’abitazione sita nello stesso territorio comunale in cui è ubicata la nuova casa che si intende acquistare e sia oggetto di comunione con il coniuge; il legislatore non ha previsto il caso della titolarità di una quota di nuda proprietà e pertanto, salvo che sia stata acquistata con agevolazioni, non ostacola di per se l’ottenimento dei benefici fiscali in sede di nuovo acquisto.
• Le agevolazioni prima casa sono impedite dalla titolarità di una quota, anche in regime di comunione legale dei beni con il coniuge, dei diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su casa di abitazione acquistata fruendo delle agevolazioni disposte dal legislatore dal 1982 fino a oggi, in qualunque parte del territorio nazionale essa sia ubicata.

Il Consiglio dei Ministri, in data 21 maggio 2008, ha approvato con decreto l'abolizione dell'Ici sulla prima casa. Il taglio entra in vigore dal primo acconto di giugno e riguarda anche le pertinenze dell'abitazione principale (garage, cantina, box auto, ecc.). Restano esclusi dallo sgravio gli immobili di categoria A1, A8 e A9, cioè abitazioni di lusso, ville, castelli, ai quali non si applica la ulteriore detrazione dell'1,33 per mille.

L’esenzione dall’imposta va estesa anche alle abitazioni assimilate alle prime case dai regolamenti comunali in vigore alla data della pubblicazione del decreto legge sulla Gazzetta Ufficiale. L'esenzione si applica anche ai separati e divorziati non assegnatari della casa coniugale e alle unità immobiliari di cooperative a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dai soci assegnatari, agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari.

I criteri e le modalità del rimborso ai Comuni sono previsti in un successivo decreto, entro 60 giorni dalla pubblicazione del provvedimento di esenzione. Qualora l'Ici 2008 sull'abitazione principale e sulle sue pertinenze fosse stata già pagata, è necessario presentare una richiesta di rimborso al Comune.

Inoltre, poiché molte amministrazioni locali e società di riscossione hanno provveduto a recapitare i bollettino per il pagamento, va tenuto presente che l'Ici sulla prima casa non va comunque versata. Pertanto, nel caso il modulo sia riferito proprio all'abitazione principale, la richiesta non va considerata.

I dipendenti ed i pensionati che avessero già consegnato il 730/2008 chiedendo al proprio sostituto d'imposta di ridurre l'eventuale rimborso di luglio o agosto per destinare parte dei crediti d'imposta al pagamento dell'Ici sulla prima casa, dovranno correggere l'originario modello 730 con la presentazione del 730 integrativo, dell'Unico persone fisiche 2008 correttivo o integrativo, oppure dovranno attendere le dichiarazioni da presentare il prossimo anno.

In base alla normativa Ici, il contribuente deve chiedere all'Ufficio tributi del Comune il rimborso dell'imposta comunale versata e non dovuta. Alla domanda non va applicata la marca da bollo, ma va allegato il bollettino postale o il modello F24 con cui si è provveduto al pagamento. L'istanza va presentata entro 5 anni dalla data del versamento dell'imposta o dal momento in cui è stato accertato il diritto alla sua restituzione.

Il Comune deve effettuare il rimborso entro 180 giorni dalla presentazione della domanda (articolo 1, comma 164 della legge 27 dicembre 2006, n. 296). Sul credito da restituire sono dovuti gli interessi legali che decorrono dalla data del versamento. Alle pertinenze si applica la normativa generale contenuta negli articoli 817 e seguenti del Codice civile, in base alla quale il loro regime giuridico è quello del bene principale.

Per qualificare un immobile come pertinenza, è sufficiente che esistano un rapporto oggettivo di asservimento rispetto al bene principale e la volontà del possessore di adibire la pertinenza a servizio e ornamento dello stesso bene. Non ha alcuna rilevanza, invece, la circostanza che la pertinenza sia dotata di rendita catastale autonoma, e non sia "graffata" catastalmente al bene principale.

Ne consegue che cantina, garage, box auto, ecc. sono anch'essi esenti dall'Ici, sebbene separatamente accatastati e acquistati, purché essi siano posti a servizio dell'abitazione principale. Una limitazione a tale criterio, deriva dall'articolo 59, lettera d) del decreto legislativo Dlgs 446/97, che permette ai Comuni di stabilire quali e quanti immobili possano essere considerati pertinenza dell'abitazione principale.

Di conseguenza, per essere certi di non dover pagare l'Ici su beni considerati pertinenziali, è bene consultare il regolamento comunale. Naturalmente, in base alla gerarchia delle fonti, non è consentito all'amministrazione locale escludere le pertinenze dall'esenzione del pagamento Ici decisa dal Governo il 21 maggio 2008.

Fidejussione a garanzia delle somme versate

Con l’ art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005 è divenuto obbligatorio per gli immobili in fase di costruzione garantire tutte le somme versate a titolo di caparra e/o acconto comprensivi di iva fino alla data di ultimazione dei lavori, quindi l’acquirente dovrà ricevere all’atto del compromesso una fidejussione (di cui sarà il beneficiario) che garantirà tutte le somme da lui versate fino al rogito notarile. Tale fidejussione dovrà essere poi restituita alla compagnia assicuratrice dopo tale scadenza.

Assicurazione sulla costruzione

Contestualmente alla stipula del rogito notarile il venditore dovrà consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale (POSTUMA) come previsto dall’art. 4 del D.lgs 122/2005 con effetto dalla data di ultimazione dei lavori. Tale polizza sarà a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi ai sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del rogito notarile.

Dal 27/03/08 è entrato in vigore il Decreto ministeriale n. 37 del 22/01/08 relativamente alla disciplina per la sicurezza degli impianti all’interno di edifici. Tale decreto si applica agli impianti posti in servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d’uso, collocati all’interno degli stessi o delle relative pertinenze.

Gli impianti interessati sono:

• impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere;
• impianti radiotelevisivi,le antenne e gli impianti elettronici in genere;
• impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;
• impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;
• impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali;
• impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;
• impianti di protezione antincendio.

La garanzia di conformità diventa elemento imprescindibile del contratto di acquisto dell’immobile anche se l’acquirente può esonerare il venditore dal fornirla.

Il venditore deve garantire la conformità degli impianti e deve consegnare all’acquirente la relativa documentazione ma se l’acquirente accetta di comprare l’immobile con gli impianti non conformi, il venditore è esonerato dalla prestazione della garanzia.

Dal decreto n. 37 non emerge alcun obbligo di messa a norma degli impianti che non siano conformi né il regolamento ministeriale impone di vendere solo immobili che siano a norma.