Guida all'acquisto

Faq

Quali sono gli elementi essenziali di un contratto?

 

Il contratto e' l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale. Gli elementi essenziali sono:

  • l'accordo delle parti che si ha quando due o più soggetti manifestano la concorde volontà di stipulare un certo contratto, con quel determinato contenuto ed a quelle determinate condizioni.
  • la causa del contratto e' al sua funzione economico-sociale, cioè la funzione che essa svolge nell'ambito della relazione economiche e sociali tra i vari soggetti. ogni contratto ha una sua causa.
  • l'oggetto del contratto e' la prestazione a cui le parti contraenti si obbligano.
  • la forma solenne del contratto costituisce elemento essenziale del contratto stesso quando risulta che e' prescritto dalla legge sotto pena di nullità.

     

In un contratto di vendita quali sono gli obblighi del venditore?

 

Il venditore è obbligato a:

  • consegnare la cosa al compratore
  • trasferire al compratore la proprietà della cosa o il diritto se il trasferimento non e' affatto immediato dal contratto
  • garantire il compratore per l'evizione e per i vizi della cosa. Si ha l'evizione quando il compratore viene privato in tutto o in parte della cosa comprata, in seguito all’azione di rivendicazione del terzo proprietario. L'evizione può essere totale o parziale; essa obbliga il venditore al risarcimento dei danni.

    La garanzia per i vizi concerne l'assenza della cosa da guai, difetti che la rendono inidonea all'uso cui e' destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. I vizi devono essere occulti, cioè ignoti al compratore, il quale può scegliere di chiedere la risoluzione del contratto oppuredi chiedere la riduzione del prezzo.

    Rimane salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno, la denuncia dei vizi va eseguita entro 8 giorni dalla scoperta; l'azione si prescrive entro un anno dalla consegna della cosa.

Cosa si definisce con vendita a misura o vendita a corpo?

Vendita a misura

Tale vendita si ha quando un immobile e' venduto con l'indicazione della misura. Il compratore ha diritto ad una riduzione del prezzo, se la misura effettiva dell'immobile e' inferiore a quella indicata nel contratto. Se la misura risulta essere superiore, il compratore deve pagare un supplemento oppure può recedere dal contratto, qualora l'eccedenza oltrepassi il 5% della misura indicata.

Verndita a corpo

Se il prezzo e' determinato in relazione al corpo dell'immobile. Se la misura indicata non risulta corrispondente a quella effettiva non si da' luogo a diminuzione o supplemento di prezzo a meno che la misura reale sia inferiore o superiore di 1/20 a quella indicata nel contratto. In questa seconda ipotesi il compratore può optare per il pagamento del supplemento o la recessione dal contratto.

Cos'è la caparra?

 

La caparra e' una somma data a garanzia dell' adempimento di un contratto; si divide in due tipi:

  • caparra confirmatoria e' una somma che l'acquirente riconosce al venditore prima della conclusione dell'affare a garanzia del suo buon esito. Nel caso in cui la compravendita non si conclude per inadempienza dell'acquirente, il venditore ha diritto di tenersi la caparra come indennizzo. Se diversamente e' quest'ultimo ad essere inadempiente, lo stesso deve restituire all'acquirente la caparra raddoppiata. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra ed ottenere in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.
  • caparra penitenziale non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto, il danneggiato ha diritto di trattenerla e tutto finisce lì.
Che cos'è l'acconto?

 

L'acconto e' semplicemente un anticipo sul prezzo pattuito, va restituito se la compravendita non va a buon fine ed il rogito non si stipula, senza altre conseguenze fermo restando la possibilità di richiesta di risarcimento danni.

Cosa si definisce con il termine di procura?

 

La procura e' un documento redatto da un notaio ove il proprietario di un bene immobile (detto procurante), incarica un altro soggetto a rappresentarlo (detto procuratore) in suo nome, conto e vece.

La procura può essere:

  • Speciale si ha quando il procuratore, può disporre in modo pieno del patrimonio del proprietario specificatamente ad un determinato bene od entità
  • Generale quando il procuratore può gestire in modo generale tutti i beni del proprietario.
Che cos'è l'ipoteca?

 

L'ipoteca rappresenta una delle forme più intense ed efficaci di garanzia per il creditore.

L'ipoteca può avere per oggetto beni immobili con le loro pertinenze, nonché diritti reali di godimento sui beni immobili. L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei pubblici registri, per gli immobili presso la conservatoria dei registri immobiliari del luogo dove si trova il bene. Finché non e' iscritta l'ipoteca non esiste, l'iscrizione ha perciò efficacia "costitutiva".

Sullo stesso bene possono gravare più ipoteche iscritte da creditori diversi, per cui ad ogni iscrizione viene dato un numero progressivo che determina il grado dell'ipoteca e quindi l'ordine di prelazione.
Tipi di ipoteca:

  • volontaria: nasce in virtù di un accordo tra creditore e debitore oppure un terzo, e l'atto richiede la forma scritta;
  • legale: e' concessa direttamente dalla legge a garanzia di determinati creditori;
  • giudiziale: ha il suo titolo in una sentenza (o altro provvedimento del giudice) che condanni al pagamento di una somma.

 

L'iscrizione ipotecaria ha effetto per 20 anni, trascorsi i quali il diritto si estingue. L'estinzione dell' ipoteca può avvenire:

  • per estinzione del credito garantito;
  • per la distruzione del ben;
  • per la rinuncia del creditore;
  • per scadenza del termine eventualmente apposto;
  • per mancato rinnovo dell' iscrizione.
Cosa si intende per possesso?

 

Per possesso si intende il potere di fatto su una cosa che si manifesta in una attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altri diritti reali. Mentre la proprietà e' un diritto, il possesso e' un semplice stato di fatto che assomiglia al diritto per le sue manifestazioni esteriori.

Il possesso consiste di due elementi: oggettivo-materiale e soggettivo-spirituale.

Il primo consiste nella materiale detenzione della cosa, il secondo nell'intenzione di tenere la cosa al fine di esercitare il diritto di proprietà o di altro diritto reale. Il possesso può essere di buona fede o di mala fede.

Il possesso si dice di buona fede quando colui che possiede ignora di ledere il diritto altrui; si dice di mala fede quando chi possiede sa di ledere il diritto altrui o lo ignora per sua colpa grave e perciò non scusabile.

Cos'è l'usocapione

 

L'usucapione e' il possesso prolungato per un certo periodo di tempo e fa acquisire la proprietà oppure un altro diritto reale. Poiché l'usucapione possa compiersi il possesso deve avere i seguenti requisiti:

  • deve essere pacifico e pubblico (non violento e clandestino)
  • deve essere continuo
  • deve essere ininterrotto

Si ha l'interruzione quando il possessore e' stato privato della cosa per oltre un anno. Il tempo necessario per usucapire e' normalmente 20 anni (usucapione ordinario). L'usucapione di beni immobili si compie quasi sempre in 20 anni, si compie in 10 anni quando il possesso e' in buona fede ed e' stato acquistato in base ad un titolo idoneo a trasferire la proprietà (usucapione abbreviato).

Cos'è il testamento?

 

Il testamento in quanto atto solenne deve essere fatto secondo le norme stabilite dalla legge. La legge prevede due forme ordinarie e alcune speciali.

Valutiamo solo i testamenti di tipo ordinario che sono:

Il testamento olografo

si tratta di testamento olografo quando e' scritto di pugno dal testatore. Per essere valido deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto di mano dal testatore. La data deve indicare il giorno, il mese, l'anno e la sottoscrizione deve essere posta alla fine delle disposizioni. Non e' prescritto l'uso della carta bollata. Tale tipo di testamento presenta vantaggi (segretezza e comodità di redazione) o svantaggi (può essere facilmente trafugato, smarrito, manipolato).

Il testamento pubblico

il testamento e' pubblico quando il notaio riceve le disposizioni testamentarie dal testatore in presenza di due testimoni (4 se il testatore e' analfabeta) e ne redige l'apposito atto che deve essere sottoscritto dal testatore, dai testimoni e dal notaio stesso. Viene conservato dal notaio ricevente che ne trasmette copia all'archivio notarile, per cui non occorre procedere alla pubblicazione.

IL TESTAMENTO SEGRETO

il testamento e' segreto quando il notaio lo riceve in consegna dal testatore, in presenza di due testimoni, in busta già sigillata contenete le disposizioni di volontà. Chi non sa o non può leggere non può fare testamento segreto. La data del testamento e' quella indicata nell'atto di ricevimento. Viene conservato dal notaio, ma non e' necessaria la pubblicazione alla morte del testatore. Escluso il testamento pubblico, ogni altro testamento ordinario dopo la morte del testatore deve essere pubblicato a cura del notaio, il quale e' tenuto a comunicare l'esistenza del testamento agli eredi e legatari di cui conosce il domicilio o la residenza.

Quali sono le parti comuni del condominio?

 

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzione di piani di un edificio se il contrario non risulta dal titolo:

  • Il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili ed in genere tutte le parti dell’edificio adibite all'uso comune.
  • I locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditori e per altri simili servizi in comune.
  • Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al godimento comune come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti ed inoltre le fognature ed i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
La ripartizione delle spese delle parti comuni

 

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in una misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverse convenzioni.

Se si tratta di cosa destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici, solai, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Com'è la suddivisione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai?

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Cosa si definisce con la dicitura tabella millesimale?

 

Il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun tipo o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, in riferimento a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in un'apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone di locazione, di miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di esso.

Cosa si intende per regolamento di condominio?

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a 10, deve essere formato un regolamento il quale sarà attinente alle norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino; attinente alle norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Ciascun condomino può partecipare attivamente alla formazione del "Regolamento di Condominio", lo stesso deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza.

Le norme del regolamento non possono in alcun modo ledere i diritti di ciascun condomino che risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Quando viene nominato un amministratore condominiale? Quando dura in carica?

 

Quando i condomini sono più di quattro l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso d'uno o più condomini.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento dell'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso in cui non abbia per due anni reso conto della sua gestione ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

La nomina e la revoca dell'amministratore sono annotate in apposito registro.

Quali sono i compiti dell'amministratore condominiale? Quanto dura in carica?

 

L'amministratore deve:

  • Eseguire le delibere dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio.
  • Disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.
  • Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.
  • Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere conto della sua gestione.